最近上海的二手房终于也进入苏州时刻了。很多房东非常无奈，现在上海的二手房价格和3月份比又跌了几十万（上海总价基数高）。和苏州一样，部分在2020-2021年被追高的所谓的豪宅，现在比最贵二手价，有的跌了150万 了。

姑苏看了下苏州5月份二手房成交特点，和大家聊几句

二手房挂牌量一会16万套，一会8万多，到底是多少？

(资料图)

5月份挂牌量，比4月份少了3000套。少3000套大概什么水平呢，就是5月份比4月份少了10%。但是根据贝壳的显示，5月份大市依旧有242864套新增挂牌。绝对量依旧非常庞大。

目前苏州外网展示的总挂牌量是15.8万套，市6区的总挂牌量是9.1万套。其中市6区住宅口径含别墅是8.59万套。这个住宅挂牌量，相比在5月10日左右挤完水分后，又增加了12%。

最近二手房成交量如何？

成交势能确实跌得很厉害。昨天非周末，市区贝壳二手房一共成交了44套。按照这个趋势下去，6月份的二手房市场将比5月份更难。

那6月份，二手房想要成交，更需要降价了？

苏州二手房市场降价促成交这个阶段可能要过了。因为，现在客户开始观望，市场的预期开始一致了。就是虽然这套房子降到了自己（买家）的心理预期。但是下一套房子会比这套价格还便宜。

现在是，房东已经不敢调价格了，越降越没人买。中介虽然还在打电话让房东降价，但是他们心里也清楚，价格已经不是促进成交的唯一手段了。

说下5月份二手房成交特点

第一，老破小真的非常难卖。虽然姑苏区的老破小依旧是霸榜的。但是如三元新村，整个大新村一共有450套房子在售。5月份虽然卖了34套，看上去量不小。但是4-500套房子在售，这个成交难度很大啊。

第二，姑苏区成了全市低价房集中区。过去老破小，是新苏州人落脚的第一站，买个老破小今后再置换。但是现在这种趋势在变。更多的年轻家庭，选择去了吴中区和相城区，上来就买套均面积在100平米的合景峰汇和套均面积在120的招商小石城。所以说，现在姑苏区的老破小客户反而和外三区的客户在分层。

第三，二手房大盘面的量，还是靠纯刚支撑的。

新区的刚需买阳山花苑（40套），华通花园（30套）。

园区的刚需买苏安新村（36套），莲花新村（26套）。

姑苏区还是选择里河新村（37套），彩香新村（23套）。

相城区和吴中区上文说过了，卖得最好的并不是安置小区。相城区是合景峰汇和水漾花城。

吴中卖的最好的是越溪的招商小石城，尹山湖的中海双湾花园。

吴江卖得最好的也不是拆迁房，而是招商新城的香溪源，卖了27套。

第四，5月份全市有1674个小区出现了成交。这个数字倒也吓我一跳，可见需要覆盖这么大量的小区，经纪人的队伍确实需要很庞大才行。

第五，豪宅其实并不好卖。我简单估算了一下，大概套总价大于800万二手房，成交总量也就在110-130套的样子。

买二手房大于800万房子的，那真的才是有钱人。从绝对量占比看，只有占到全市总量的2%。

这个2%的比例，是不是特真实，这才是金字塔该有的比例。

我们看到新房市场打新，其实并不真实。